(Ver)huur woning

Huurovereenkomst woning of woonruimte
Indien u een huurovereenkomst voor een woonruimte bent aangegaan, wordt deze vaak aangegaan voor een bepaalde duur (bijvoorbeeld voor de duur van één jaar). Wordt de overeenkomst niet tijdig opgezegd dan wordt deze verlengd voor onbepaalde tijd, ongeacht of sprake is van een verlengingsbeding.

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan in beginsel op drie manieren worden beëindigd:

• met wederzijds goedvinden
• door opzegging door de huurder of de verhuurder
• door ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter

De verhuurder kan de huur eenzijdig opzeggen, maar als de huurder niet instemt met deze opzegging, dan blijft de huurovereenkomst in stand. De huurovereenkomst kan in zo’n geval enkel met toestemming van de rechter door de verhuurder worden beëindigd. De rechter kan deze toestemming geven indien er van een van de wettelijke opzeggingsgronden sprake is:

• de huurder gedraagt zich niet als een goed huurder (bijvoorbeeld huurachterstand/veroorzaken overlast)
• in de huurovereenkomst is een diplomatenclausule opgenomen
• de verhuurder heeft de woning nodig wegens dringend eigen gebruik
• de huurder weigert een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst
• de verhuurder moet een bestemmingsplan verwezenlijken
• bij hospitaverhuur mag de verhuurder de eerste 9 maanden zonder opgave van reden opzeggen

Huurgeschil
Een huurgeschil tussen huurder en verhuurder kan erg vervelend zijn. Veelvoorkomende huurgeschillen betreffen geschillen over huurverhoging of achterstallig onderhoud. Lukt het u niet om het ontstane geschil in onderling overleg op te lossen, dan kunt u de Huurcommissie of de rechter vragen om een uitspraak te doen over het geschil.

Advies
Bent u huurder van een woning of woonruimte en bent u het niet eens met de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder? Of bent u verhuurder van een woning of woonruimte en wilt u de huurovereenkomst eenzijdig opzeggen en is de huurder het hier niet mee eens? Of heeft u een ander geschil met uw huurder/verhuurder? Dan is het verstandig om advies in te winnen van een van onze gespecialiseerde advocaten.

Wij zijn werkzaam in de regio: Uden, Veghel, Schijndel, Den Bosch, Oss, Eindhoven, Boxmeer en Nijmegen.

(Ver)koop woning

Bij de aan- of verkoop van een woning komen juridische geschillen regelmatig voor. U kunt bijvoorbeeld in een van de volgende situaties terechtkomen:

• de wederpartij komt de afspraken uit de koopovereenkomst niet na
• na overdracht van de woning blijkt dat de woning verbreken vertoont

Niet nakomen afspraken koopovereenkomst
Reden voor het niet nakomen van een koopovereenkomst van een woning is vaak dat de koper de financiering niet rond krijgt en deze geen beroep (meer) kan doen op een financierings-voorbehoud (het voorbehoud dat de koper de financiering van de woning rond kan krijgen). In bijna iedere koopovereenkomst is bepaald dat wanneer de ene partij zijn verplichtingen niet nakomt, de andere partij de keuze heeft nakoming van de overeenkomst te vorderen (er kan dan een boete worden opgeëist van 0,3% van de koopprijs per dag dat de andere partij niet aan de verplichtingen voldoet) dan wel de koopovereenkomst te ontbinden en een boete van 10% van de koopprijs te vorderen.

Verborgen gebreken
Het komt regelmatig voor dat de koper van een huis na de koop wordt geconfronteerd met (verborgen) gebreken aan de woning. In bepaalde gevallen kunnen de kosten van herstel van die gebreken op de verkoper worden verhaald omdat er sprake is van non-conformiteit. De woning heeft dan niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, terwijl de koper geen reden had om te twijfelen over de aanwezigheid van die eigenschappen voor normaal gebruik. In de praktijk veel voorkomende gevallen zijn bijvoorbeeld de verzwegen aanwezigheid van asbest, een ondergrondse tank in de tuin, waarvan de verkoper geen melding had gemaakt, of een niet-gemelde bodemverontreiniging uit het verleden.

De wet bepaalt, dat de koper niet te lang mag wachten met het melden van gebreken bij de verkoper. Twee maanden na ontdekking van het gebrek is in ieder geval nog op tijd, ongeacht de omstandigheden.

Advies
Kunt u als koper of verkoper van een woning niet aan uw uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen voldoen? Of ontdekt u een gebrek aan uw woning? Dan is het raadzaam zo spoedig mogelijk contact op te nemen met een van onze gespecialiseerde advocaten. Zij kunnen u van een gedegen advies voorzien, eventueel voor u proberen om tot een onderlinge regeling te komen met de koper/verkoper en u zo nodig bijstaan in een gerechtelijke procedure.

Wij zijn werkzaam in de regio: Uden, Veghel, Schijndel, Den Bosch, Oss, Eindhoven, Boxmeer en Nijmegen.

Verbouwen woning

Wanneer u uw woning wilt verbouwen of u een aanbouw wilt realiseren dan bent u (in de meeste gevallen) verplicht een bouwvergunning bij uw gemeente aan te vragen. Wordt uw aanvraag voor een bouwvergunning door de gemeente echter afgewezen, dan heeft u gedurende 6 weken de mogelijkheid een bezwaarschrift in te dienen tegen de afwijzing. De gemeente zal haar beslissing vervolgens heroverwegen. Indien uw bezwaar ongegrond wordt verklaard en aan u derhalve nog altijd geen bouwvergunning is verstrekt, staat voor u nog de gang naar de bestuursrechter open. Mocht ook een beroepsprocedure bij de bestuursrechter niet tot het gewenste resultaat leiden, dan kan in uiterste instantie namens u hoger beroep worden ingesteld bij de Raad van State.

Andersom kan het natuurlijk ook voorkomen dat er in uw directe omgeving gebouwd wordt en dat u hiervan overlast ondervindt. In een dergelijk geval kunt u tevens bij de gemeente bezwaar aantekenen tegen de verstrekte bouwvergunning. Komt de gemeente niet aan uw bezwaren tegemoet, dan staat ook hier de gang naar de bestuursrechter en eventueel naar de Raad van State voor u open.

Advies
Wilt u aan- of verbouwen en is uw bouwvergunning afgewezen? Of ondervindt u overlast doordat er in uw directe omgeving gebouwd wordt? Neemt u dan zo spoedig mogelijk contact op met een van onze gespecialiseerde advocaten, zodat zij u kunnen adviseren voordat een eventuele bezwaar-, beroeps- of hoger beroepstermijn is verlopen. Zij komen dan direct voor u in actie!

Wij zijn werkzaam in de regio: Uden, Veghel, Schijndel, Den Bosch, Oss, Eindhoven, Boxmeer en Nijmegen.

Bestemmingsplan

Wijziging bestemmingsplan
Wanneer uw gemeente het bestemmingsplan van uw perceel wilt wijzigen of van percelen bij u in de buurt, dan kan dit ingrijpende gevolgen voor u hebben. Zo kan het voorkomen dat uw bouw- of gebruiksmogelijkheden door de wijziging in het bestemmingsplan veranderen en/of worden beperkt.

Wanneer de gemeente een bestemmingsplan wilt wijzigen kondigt zij dit aan in een bewonersbrief, een huis-aan-huisblad of op de website van de gemeente. De gemeente stelt vervolgens een ontwerp bestemmingsplan op. Gedurende 6 weken kunt u dit ontwerp inzien. In deze periode van 6 weken kunt u uw zienswijze over de wijziging van het bestemmings-plan aan de gemeenteraad kenbaar maken. Doet u dit niet, dan kunt u geen beroep instellen nadat het bestemmingsplan is vastgesteld.

Heeft de gemeente het bestemmingsplan (ondanks de door u naar voren gebrachte zienswijze) vastgesteld en bent u het met dit besluit van de gemeente niet eens, dan kunt u binnen 6 weken na bekendmaking van het besluit beroep instellen bij de Raad van State. Om beroep in te kunnen stellen moet u, zoals gezegd, uw zienswijze kenbaar hebben gemaakt tijdens de ontwerpfase van de bestemmingsplanprocedure.

Wanneer u wilt tegenhouden dat er al gebouwd wordt dan kunt u, als u beroep heeft ingesteld, een verzoek om een voorlopige voorziening indienen. Indien een dergelijk verzoek wordt toegekend, dan wordt de inwerkingtreding van het besluit opgeschort tot de Raad van State een beslissing heeft genomen op het ingediende beroep.

Planschade
Heeft u schade geleden als gevolg van de wijziging van het bestemmingsplan van uw perceel of percelen bij u in de buurt? Dan kunt u een verzoek om planschadevergoeding indienen bij het college van Burgemeester en Wethouders van uw gemeente. Hierbij is van belang dat u niet van de wijziging van het bestemmingsplan heeft geweten of had kunnen weten op het moment dat u de woning kocht. Voorts dient u de planschade aan te vragen binnen vijf jaar nadat het besluit waardoor u planschade heeft geleden onherroepelijk (definitief) is geworden.

Advies
Wilt uw gemeente het bestemmingsplan van uw perceel wijzigen en bent u het hier niet mee eens? Of wenst u een verzoek om planschadevergoeding in te dienen? Dan is het verstandig om advies in te winnen bij een van onze gespecialiseerde advocaten.

Wij zijn werkzaam in de regio: Uden, Veghel, Schijndel, Den Bosch, Oss, Eindhoven, Boxmeer en Nijmegen.